重庆市公共住房开发建设投资有限公司基础设施公募REITs服务机构答疑通知

各潜在投标人：

现对重庆市公共住房开发建设投资有限公司基础设施公募REITs服务机构答疑通知如下：

一、答疑部分：

1、《投标人须知前附表》第2.3.1：“招标文件如有修改，将在投标截止时间前在《重庆国际投资咨询集团有限公司》（http://www.cqiic.com/）官网上公布，由各投标人自行下载，不管下载与否都视为投标人全部知晓有关招标过程和事宜”。

建议澄清：可能导致在投标截止前最后一日发生修改、投标人无法及时订正投标文件的情况，建议明确截止日前几个工作日为修改文件的最终发布时限。

答：依据招标文件第二章投标人须知2.2.2的要求“招标文件的澄清将在投标人须知前附表规定的时间以前在指定媒体上公布，但不指明澄清问题的来源，由各投标人自行下载，不管下载与否都视为投标人全部知晓有关招标过程和事宜。如果澄清发出的时间距本章第4.2.1项规定的投标截止时间不足15天，并且澄清内容可能影响投标文件编制的，将相应延长投标截止时间”。

2、《投标人须知前附表》第3.2.1：“1、公募REITs上市前的联合体收取的总固定费用，包括律师事务所费用，会计师事务所费用，评估机构费用，财务顾问费用等发行上市所需的一切费用。”

建议澄清：是否需包括资产重组、国资进场等与基础资产相关的费用？根据已发行公募REITs的惯例，该部分费用一般由原始权益人另行支付。

答：除业务合作协议中说明的“相关文件规定应由甲方承担的，经甲方确认后由甲方支付”外，其他相关费用已包含在公募REITs上市前的联合体收取的总固定费用中。

3、《投标人须知前附表》第10.1：“招标代理服务费以中标的公募REITs上市前的联合体收取的总固定费用报价作为计费基数，计费方式根据下表服务类规定计算”。

建议澄清：中标金额刚好为500万、1000万时，计入哪一档费率；以及明确本次招标是否为“服务招标”。

答：本次招标为服务招标，代理费计算依据计费方式根据下表服务类规定计算

4、附件A《综合评估法否决投标情况一览表》其他：“投标人在编制投标报价时，不得擅自修改招标文件第五章“投标文件格式”中“四、投标一览表”中规定的内容，否则视为对招标文件不做实质性响应，其投标文件按否决投标处理”。

建议澄清：目前投标文件第五章“投标文件格式”中第四部分为“投标保证金”，且全章均无“投标一览表”相关内容，还请确认是否需要招标文件是否需要修改。

答：删除招标文件附件A：综合评估法否决投标情况一览表中“投标人在编制投标报价时，不得擅自修改招标文件第五章“投标文件格式”中“四、投标一览表”中规定的内容，否则视为对招标文件不做实质性响应，其投标文件按否决投标处理”的要求。

5、根据招标文件第一章3.2款规定：“本项目只接受联合体投标，联合体成员单位不超过3家，应当包括财务顾问、基金管理人以及资产支持专项计划管理人。”

（1）根据首批基础设施公募REITs经验，在最终审核阶段，仍有可能出现监管机构要求发行人更换基金管理人或额外聘请财务顾问的情况，根据目前的招标要求，届时可能影响项目发行。（2）基础设施公募REITs属于创新金融产品，尤其是底层资产为保障性租赁住房的公募REITs，目前尚无先例。证监会李超副主席曾公开表示“REITs是标准化的产品，必须依法由持牌机构经营，持牌机构要切实履职尽责，发挥好看门人的作用，具有专业优势的第三方非持牌机构，可以提供咨询服务和专业支持”，即是基于公募REITs的专业性以及创新性而言的。首批9单基础设施公募REITs，有4单发行人聘请了具有丰富类REITs及公募REITs经验的专业机构担任发行人财务顾问。因此，建议将发行人财务顾问纳入联合体角色之一，联合体成员不超过四家，以便于选聘最有利于本项目落地的REITs联合体服务机构。

答：不对招标文件进行修改，按照现条款执行。

6、根据招标文件第9.5.2条：“投标人或者其他利害关系人对招标文件、开标和评标结果提出投诉的，应当按照投标人须知第 2.4 款、第 5.3 款和第 7.2 款的规定先向招标人提出异议。”

《招标文件》中无第2.4款和第5.3款，请明确相关内容？

答：将招标文件第9.5.2条：“投标人或者其他利害关系人对招标文件、开标和评标结果提出投诉的，应当按照投标人须知第 2.4 款、第 5.3 款和第 7.2 款的规定先向招标人提出异议。”变更为“投标人或者其他利害关系人对招标文件、开标和评标结果提出投诉的，应当按照投标人须知第第 7.2 款的规定先向招标人提出异议。”

投诉受理部门：重庆市公共住房开发建设投资有限公司审计法务部

联系电话：023-63052690

7、根据第三章第1款评标办法规定：“照本章2.2 款规定的评分标准进行打分，并按得分由高到低顺序推荐中标候选人，但投标报价低于其成本的除外”。

此处可能产生两种理解。（1）假设A联合体中标，B联合体报价低于成本价，取消B联合体资质；（2）假设A联合体中标，同时A联合体报价低于成本价，取消A联合体资质。请明确

答：多个单位组成联合体参与投标视同一个单独的投标人；联合体成员中出现投标报价低于成本的即为该联合体投标人投标报价低于成本。

8、商务评分标准中，资产支持专项计划承销量占9分

从实操角度看，资产支持专项计划中还包含大量的消费贷、供应链、汽车金融、应收账款等产品类型，与基础设施公募REITs没有可比性。而与公募REITs具有可比性的交易所类REITs，属于资产支持专项计划的一个细分产品类型，但体量只占资产支持专项计划的一小部分。因此资产支持计划承销量作为基础设施公募REITs服务机构招标的评分标准并不准确。

答：不对招标文件进行修改，按照现条款执行。

9、商务评分标准中，对本次招标方发行基础设施公募REITs产品购买设置6分

本项目发行规模预计75亿-100亿之间，8000万的承诺认购量对项目意义不大，且金融机构投资审批流程较长，且投资事项未在投标时实际发生，也有可能最终出具函承诺的机构无法真实完成投资，若无法完成真实投资，未设置合理的处罚机制，可能导致所有投标机构均出具该承诺。建议最终无法完成投资时设置处罚机制。

答：业务合作协议7.4款中已约定“联合体投标人违反本协议约定及招投标文件中相关承诺事项的，甲方有权扣除其缴纳的履约保证金”。

10、公租房资产保障属性强，涉及重庆当地民生保障。公募REITs发行后，公租房资产由公募基金持有，但政府需保持对公租房运营管理的控制，公租房运营机制的调整、当地公租房政策的变化、规划用途的变化等，均需要深度熟悉当地公租房情况以及当地国企的金融机构参与，并且在保障投资人利益之同时贯彻政府的指导政策与管理方针，避免因为存续期管理引发后续问题。

因此，为了保障公租房REITs项目的成功，友好建议：（一）是否可以考虑通过放宽筛选条件进而适当扩大投标人范围，做到优中选优；（二）是否考虑针对项目特性而增加公租房资产保障性维度考量之评分标准。

答：不对招标文件进行修改，按照现条款执行。

招标人：重庆市公共住房开发建设投资有限公司

招标代理机构：重庆招标采购（集团）有限责任公司

2021年10 月11日